Extension de maison, comment s'y prendre? 

Vous êtes décidés ! Vous souhaitez agrandir votre home-sweet-home pour augmenter sa surface, aménager des combles, vous offrir une véranda, un garage, un dressing, un bureau ou encore un abri de jardin ? Avant de vous lancer, prenez soin de déterminer la faisabilité de votre projet et de respecter les règlementations en vigueur. Dans quel cas, devrez-vous déposer une demande de déclaration préalable de travaux ou un permis de construire ? Comment réaliser les démarches administratives indispensables ? Voici un petit tour d'horizon qui vous permettra de réaliser l'extension de votre maison dans les règles de l'art.

 

Respecter les règles d'urbanisme de votre commune

Construire une extension de maisons améliorera votre qualité de vie et la valeur à votre bien immobilier. Vous aurez dans ce nouvel espace de nouvelles possibilités d’aménagement. Plus besoin de déménager pour adapter votre habitation à l'arrivée d'un nouvel enfant ou à vos souhaits d'une surface augmentée. L'extension de votre maison est donc une option qui peut vous embellir la vie mais soyez vigilant : avant de réaliser vos travaux d'agrandissement, soyez certains de leur légalité.

Les enjeux sont de taille ! En effet, si vous débutez vos travaux sans avoir reçu l'accord de votre mairie, vous risquez une forte amende et la démolition de votre extension à vos frais.

La première chose à bien comprendre, concerne les règles d'urbanisme de votre commune. En effet, dans la plupart des villes, un Plan Local d'Urbanisme (PLU) définit les règles de construction à suivre. Ce document est une bible de référence à laquelle vous devrez vous conformer pour que votre extension de maison soit autorisée.

D'une manière générale, le PLU indique clairement quelles formes doivent respecter les constructions, quelles zones sont constructibles, lesquelles doivent rester naturelles, mais aussi des règles plus précises, telles que des limitations d'emprise au sol, la hauteur de votre extension, son volume, son implantation par rapport aux limites séparatives. Il peut également comporter des dispositions particulières quant à l'emploi de certains matériaux ou de certains coloris.

En outre, si votre habitation se situe en secteur sauvegardé ou protégé, votre projet d'extension devra au préalable recevoir l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France, qui est garant de la qualité architecturale du territoire. Dans les communes non couvertes par un PLU, le droit des sols est régi par défaut par le Règlement National d'Urbanisme. En dehors des espaces urbanisés de ces communes, la constructibilité est limitée. Dans certains cas, par exemple, les extensions devront absolument être attenantes.

Dans quel cas, une déclaration préalable de travaux suffit ?

Il existe certains cas où aucune démarche n'est nécessaire. Si par exemple, vous souhaitez aménager des combles avec une création de plancher inférieure à 5 m2, sans modification de l'aspect extérieur de la maison, et si votre habitation n'est pas en zone protégée, vous n'aurez pas besoin de réaliser une déclaration en mairie.

Dans tous les autres cas, des démarches administratives seront indispensables. Selon le type et la taille de votre extension de maisons, vous aurez alors à déposer une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire.

La déclaration préalable de travaux est un dossier administratif qui permettra de valider le fait que votre projet respecte les règles d’urbanisme de votre commune. Elle est nécessaire dans les cas suivants :

• La surface de plancher ou d’emprise au sol créée est inférieure à 20 m2 quand votre commune n’est pas soumise à un POS (Plan d’occupation des sols) ou PLU (Plan local d’urbanisme).
• La surface de plancher ou d’emprise au sol créée est inférieure à 40 m2 quand votre commune est soumise à un POS ou PLU.
• Lorsqu'après les travaux, la surface de plancher ou d’emprise au sol totale de votre maison est supérieure à 150 m2, avec une surface de plancher ou d’emprise au sol créée inférieure à 20 m2.

Dans ces circonstances, vous devrez retirer le formulaire de déclaration préalable en mairie, puis fournir deux exemplaires de votre dossier. Des exigences particulières, tels que l’aspect de votre extension, ses coloris et ses matériaux devront être mentionnés sur votre déclaration.

Sachez encore que le délai d’instruction sera généralement de 1 mois à compter de la date du dépôt de votre dossier. Ensuite, votre déclaration préalable de travaux sera valable pendant 3 ans. Si vous ne réalisez pas les travaux durant ce laps de temps, il vous faudra déposer une nouvelle demande.

Quand faut-il demander un permis de construire pour votre extension ?

Généralement exigé pour la réalisation de travaux de moyenne à grande ampleur dans le cadre d'une extension, le permis de construire est également indispensable pour toute nouvelle construction de bâtiments. Vous devrez fournir quatre exemplaires de ce dossier administratif qui sera instruit dans un délai de 2 à 3 mois à partir de la date du dépôt de votre dossier.

On a vu précédemment les conditions qui nécessitent le dépôt d'une déclaration préalable de travaux. Voici maintenant les cas pour lesquels une demande de permis de construire est requise :

• Votre commune n’est pas soumise à un POS ou PLU, et vous souhaitez augmenter votre habitation d'une surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure à 20 m2
• Votre commune est soumise à un POS ou PLU, et la surface de plancher ou d’emprise au sol créée est supérieure à 40 m2.
• Après vos travaux d'extension, la surface de plancher ou d’emprise au sol totale de votre maison est supérieure à 150 m2 et la surface de plancher créée est supérieure à 20 m2. Dans ce dernier cas, il sera également nécessaire de recourir à un architecte.

Vous aurez également à déposer une demande de permis de construire si votre extension est destinée à transformer un local d'habitation en local commercial ou si votre bien immobilier est situé en zone protégée, ou encore s’il est inscrit au titre des monuments historiques.

Comment déposer votre demande de permis de construire ?

Que ce soit pour la déclaration préalable de travaux ou la demande de permis de construire, vous devrez vous adresser à votre mairie. Une fois téléchargés ou retirés les documents nécessaires, vous indiquerez dans votre dossier toutes les caractéristiques de votre projet, mais aussi vos exigences particulières concernant l'aspect de votre extension de maison et les spécificités de votre chantier.

Nécessitant plus de pièces jointes, le formulaire (Cerfa n° 13406*04) du permis de construire est plus complet que celui de la déclaration préalable de travaux. Il devra contenir :

. Un plan de situation,
. Un plan de masse et un plan en coupe,
. Un plan des façades et toitures,
. Une notice de description du terrain avec photos
. Une représentation de l’aspect extérieur.

Selon la nature de votre projet d’agrandissement, votre permis de construire pourra nécessiter d'adjoindre d'autres pièces, tels que des certificats de travaux, des attestations d'architectes ou encore une copie du cahier des charges. Dès lors que votre demande est acceptée, vous devez adresser trois exemplaires de déclaration d’ouverture de chantier au maire, puis afficher le récépissé de dépôt sur votre chantier, ainsi qu’un panneau de chantier visible, décrivant votre projet.

Si votre demande est rejetée vous en serez averti par courrier. Dans certains cas, le délai d'instruction peut être retardé, et la mairie vous en informera par courrier moins d’un mois après le dépôt de votre dossier. Le plus souvent, les services municipaux vous signifient également par courrier l'acceptation de votre dossier, mais l’absence de courrier après le délai d’instruction (2 mois) vaut également comme une acceptation. Vous pouvez alors commencer vos travaux d'agrandissement afin de réaliser le projet d'extension qui vous tient à coeur.

Bon à savoir : auparavant, lorsque l'extension portait la superficie totale du bâti à plus de 170 m², le recours à un architecte était obligatoire. Un nouveau seuil s’applique aux demandes de permis de construire déposées depuis le 1er mars 2017 : vous devrez faire appel à un architecte si votre surface après travaux atteint 150 m² de surface de plancher. Une contrainte qui peut aussi s'avérer une force. Faire appel à un architecte, est souvent une option à privilégier y compris lorsque la loi ne vous l’impose pas. En plus de vous permettre de tirer le meilleur parti de vos surfaces, un architecte pourra également s’occuper des démarches administratives et effectuer pour vous la demande du permis de construire.